“深圳投资团一次性横扫一层，福建投资客全款十套望江单位，广州圆旁，地铁上盖腾讯物业，总价28万/套，月收租起，一线望江！最后内部38套小面积单位。”
房产君看到这则消息时，为之一振！腾讯在番禺主城有公寓项目？还卖这么便宜？在得到销售肯定答复后，房产君立马就去一探究竟。
被销售称为腾讯智慧园的公寓，距离2号线南浦站6-7公里，房产君打的到番禺下北渡口后，就看到大量腾讯云、腾讯智慧园的海报，上面还印有公寓相关信息。
腾讯智慧园的推广资料
腾讯智慧园的推广资料
房产君按照路标指引，来到腾讯智慧园招商中心，也就是公寓所在地。项目现场人气火爆，即便是工作日中午，依旧座无虚席，路上来往看房的人流也不少。
｜“腾讯智慧园”公寓区位
我们先看区位，项目位于番禺西一村（纳入旧改计划），南浦岛上，临近在建的22号线西三站，周边都是村房、厂房，区位一般。
周边在售锦绣半岛二手价3万/平，南天名苑一手价5.5万/平。
再来看项目具体信息。小区共有4栋四层高建筑，正在卖的是A、C栋，其中一楼用作酒店大堂，出售的只是2-4楼，每一层约20套，货量约为套。
公寓沙盘图
至于户型，有46平两房，23平一房，—元/平，精装修，送全屋家电家私。
以46平两房望江单位为例，总价60万，除了元/套转名费之外，不需要再缴纳别的费用；23平一房，总价30万，转名费相同。
付款方式，可全款；可首付五成，再贷款，合作银行包括四大行，也可以选择2年免息分期。
单位面积总价过户费46平两房望江46.48平60万元/套23平一房望江23平30万元/套
注：楼层不同、望江与不望江之间的户型总价相差2-3万/套。
该公寓和市面上大多公寓一样，也可在购房后和酒店签订租赁合同，不过，这里又有所不同，租金回报分为固定返佣和五五分红两种：
固定返佣：前1-3年，每月返佣元/月；前4-6年，每月返佣元/月；
五五分红：元（酒店住宿费）*30天*0.7（入住率）*0.75（折旧率）/2=元/月
每月总收入：元/月+元/月=元/月
注：酒店住宿费参考标准为珠海长隆企鹅酒店
这样看起来好像不错，60万/套带装修带家私家电，一个月租金元，但事实是否真的如此，我们后文再具体分析。
珠海长隆酒店，来源：携程
下面，我们来看看样板房。
23平一房板房
23平一房，有独立卫生间，厨房设置在过道处。装修亮点在于设计对空间的充分利用，收纳也做得不错，故而，从现场看来空间并不局促。
23平一房板房
如果说23平户型做得中规中矩，那46平两房户型就比较惊艳。
46平两房样板间
每个空间都独立，也较宽敞，现场感觉挺舒适的。
46平两房样板间
而且装修使用了变形家具，可以实现家具的多功能转换，比如沙发也可以变成一张床，节约空间。
46平两房样板间
46平两房样板间
46平户型还有一大亮点，主卧阳台和客厅阳台打通后，做成一个可一线望江景的榻榻米，这可是江景豪宅才能有的体验。
46平两房样板间
重点来了，这么好的盘，真的靠谱吗？值得注意的是，房产君在现场发现不少疑点。
疑点一：公寓有独立产权？
销售刚开始一直表示公寓有产权，而实际上公寓只有集体大证，卖的是使用权，也就是大家说的使用权公寓。
因为这类公寓存有风险，价格一般都在1万/平以下，像位于万博商圈的锦麟万博，坐拥优越区位，单价也就元/平。对比下来，该公寓售价其实不低。
：单价元起！首期10多万拿下番禺万博两房，你敢买吗？
疑点二：项目是腾讯物业？
在销售现场随处可见腾讯智慧园、腾讯云的宣传物料和企鹅公仔，售楼处还摆放一份腾讯与克拉码头签约的资料，销售也不断输出项目是腾讯开发的信息。
注：该资料在番禺*府网友有公开。
然而，这个真的是腾讯旗下物业吗？
腾讯和克拉码头合作的原文显示：“克拉码头携手腾讯云，在全球范围内打造出首个大数据、互联网、物联网全产业链示范园区。”是的，这只是腾讯和克拉码头合作的一个智慧园区项目，其和腾讯物业完全是两码事。
其次，销售还说开放商“广州益丰合达投资有限公司”为国有企业，但是房产君在天眼查上查询到，公司为小型私企。
碧海蓝天
广州益丰合达投资有限公司资料，来源：天眼查
疑点三：公寓将打造成长隆企鹅酒店？
销售表示，业主购买房子后，就能和酒店签订租约，做成企鹅酒店。这和珠海的企鹅酒店一样，两者同属一个开发商。
房产君随后核实：该公寓开发商“广州益丰合达投资有限公司”和长隆集团无任何关系。并且，长隆的企鹅酒店属于主题酒店，一般都会和长隆乐园连体开发。
公寓所在地西一村
此外，销售计算酒店收益时，参考的是长隆企鹅酒店的价格，这是很荒谬的。企鹅酒店的高房价得益于长隆景区和主题酒店溢价，而该公寓所在地只是一条村，周边产业形态落后。
所以，销售所说的购买公寓后，每个月便可获得租金元，明显不靠谱。
疑点四：项目搭船到琶洲15分钟？
销售还说，腾讯已在琶洲建立总部。通过搭船，从腾讯智慧园出发到琶洲，只需要15分钟，这样就可以吸引大批在琶洲上班的白领前来租住。
实际上，房产君在网上查询到南浦锦绣半岛只有一条到*沙的水上巴士，中途不经过琶洲。
广州13条水上巴士线路
疑点五：公寓名为腾讯智慧园？
销售声称该公寓名为腾讯智慧园，可是房产君在网上找不到任何相关信息。
今天到销售现场才明白，原来项目名称应为克拉码头，建设于年，此前就开卖，现在二手均价8千/平。
｜项目实际名为克拉码头
天下之大，无奇不有，房产君奉劝各位一句，买房，尤其是买没有产权的房子，可得擦亮眼睛啊！
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