徐sir：武汉购房荟徐sir侃房栏目主持人，17年地产媒体从业经验，资深房产投资实战专家，教你玩转最佳资产配置，手把手教你从0到A8！徐sir问答，不做理论派！只做实战派！用实战经验为大家提供明确方向，问题越详细，回答越精彩！徐sir所有问答，均为真实客户提问，如有质疑，可提出异议。QA
壹二环以内仍然是首选提问：徐sir，你好，最近想在武汉买房（首套房）。自住，也希望可以充分考虑到增值，和未来容易卖掉。买房要求：首付在W以下，月供在1.3W以内。坚决不要汉阳。三房，户型方正，希望能优先兼顾到学区，其次兼顾到地铁。上班地点在在汉口的硚口路轻轨站附近。请问是否有合适的楼盘推荐？新房优先，二手也可以。回答：首套房首付万以下的话，最高能够到万的房产。万的三房，按照目前主流—㎡的面积段，单价最高可买到3w的，但是你的月供1w3以内，最合适的总价应该是—w之间，单价应该在2w5到3w之间，这个价格可以买武汉二环以内找到合适的房源。事实上，目前汉口、武昌核心都以大平层户型为主，符合你条件武昌核心比如复地东湖国际就是双学区，但总价可能不符合你的预期。汉阳符合你的需求就不少，像是远洋东方境世界观又是双学区，也是目前汉阳最好的学校，在内环算性价比比较高了，而且是万方城市综合体，自带商业配套，如果不是非汉口、武昌不可，我倒是建议你去看看。至于新房还是二手房，我肯定建议你优先选择新房，毕竟产品也在不断迭代，像是互动园林，智慧社区等也都是这两年才兴起，品质也相对高一点，自住更好，更保值，如果实在找不到合适的新房，优先选择次新房，交房2—5年时间为宜。按照这个标准，我把值得买的区域做个排序：江汉＞江岸/武昌＞硚口江汉区：新房的话，华发中城荟，泛海学区都还不错，但价格可能会超出预算一点，如果不那么执着学区，我建议买远洋心汉口，毕竟目前2w多一点点的均价，在汉口二环性价比还是有优势的；或者融创玖玺台也还不错；二手房推荐万科汉口传奇，中城悦城等，比较符合你的需求，好好淘一下也能买到不错标的物。江岸区：目前选择不多，你这个价位主要以后湖房源为主，目前后湖比较热的项目，星悦城、百步亭和谐里等，二七的武地融创御央首府也还不错，可以去看看；武昌区：福星惠誉月亮湾壹号、万科新都荟、保利爱尚里等，二手房的话，可以重点看看百瑞景中央生活区。硚口区：时代新世界、兴华尚都国际、中建御景星城、万科万维天地、融创一江源都可以去看看。至于增值空间，目前你选择的价位都在武汉核心，目前不算主流价格，未来空间还是较大的，毕竟价值规律都是内环先涨再到二环，所以未来增值绝对值肯定还是大一些。QA
贰潜力新区要看城市界面提问：大V你好，请问从5～8年增值的角度看，买CBD附近的房子好，还是长江主轴附近的房子好？请重点分析一下华发中城荟二期中央首府和融创望江府，十分感谢！
回答：单从板块增值来说，我是认为长江主轴＞CBD板块
一方面，从板块发展规律来看，CBD板块的规划较早，目前也早已进入兑现期，比较成熟，目前入手的话，肯定错过了最佳的入手时间，但由于CBD地段本就处于传统的金融区/富人区——西北湖区，未来肯定还是有空间的，只是可能空间没有那么大。
长江主轴是近几年才提出的，在此之前都是单独打造的滨江商务区组团，比如以武汉天地为代表的汉口内环滨江，还有武昌滨江商务区，发展前景都还不错，现在长江主轴的规划一出，未来长江主轴，尤其是第一期（核心段）代表着武汉城市的名片，毕竟武汉别名是江城，长江才是他站上世界舞台的辨识度，因此，未来长江主轴核心段，包括武汉天地、二七滨江商务区、武昌滨江商务区未来肯定就是天花板中的存在。
但是长江主轴也是看哪一段的，对于新区纯新的板块崛起较为迅速，毕竟没有拆迁、改造等老城区的问题，城市面貌也更为国际，比如二七滨江商务区，从规划到目前一步一步开发落地，根本没有用几年时间，就是因为全新的板块组团开发，而汉阳滨江（新港长江城）也是同理，后期我也比较看好。
至于融创望江府这一段江景，虽然行*区属于武昌，但是还是离白沙洲滨江稍近一点，由于白沙洲滨江板块开发过早，一线江景的项目良莠不齐，导致那一段城市面貌不够新，不够国际，因此，还是会限制项目未来的增值空间。不过融创望江府也不是全无机会，如果武船地块顺利出让，交给以品质为主的开发企业，比如之前传过的瑞安，或者融创自己拿下整体开发，把武昌滨江打通，未来还是有较大的增长空间的。
至于华发中城荟中央首府，我是认为即便CBD已经成形，但是地段确实属于城市核心地段，配套，交通均是一流，未来面对的高净值也是金融等行业高管居多。要知道，房产增值取决于接盘人，接盘人质量越高，未来的价格想象空间也越大，华发中城荟面对的将是未来武汉财富顶层的那一波，如果目前能够到，买华发中城荟肯定还是稳妥得多。
QA
叁房龄超5年小开发商房产最好不留提问：徐sir，您好！我和老公目前一共有3处房子。1、东西湖丽水佳园95平中空复式，12年买入二手房，当时买入＋手续费一共70万，一家人入住至今。2、洪山区南湖大华公园世家99平，年二手房当时买入+手续费90万左右。出租。3、阳逻当代满庭春平带装修新房，年买入，这个月底交房，总价93万，这个房子本来是作为投资的，当时看房是毛坯，结果后来变成带装修，但是最后还是买了，而且因为当时贷款利率6.8，太高了，所以就提前全部还款。相当于这3处房子，除了大华的房子还在还贷款，其余都没有贷款。现在是这样，我老公在洪山区上班，我在江汉区，马上家里大孩子想去硚口区上同济附中，差不多已经定下了，这3个地方的距离都很不方便，而且家里老二马上也要上幼儿园，我一直在纠结要不要卖掉一套房子去硚口买房，顺便也改善一下居住环境。现在住的丽水是年的老小区，夏天蚊子特别多，真是不想再住了。另外也是为了方便大孩子上学，主要是也是为了把户籍学籍转过来。我知道阳逻那个房子作为投资肯定是失败的，但是我现在也不知道拿这套房子怎么办？丽水的房子现在卖估计也卖不出好价钱，老公也不是很愿意卖，他觉得住的很舒服，但是我觉得环境实在太差了。您见多识广，能不能帮我出个主意到底应该怎么办？
回答：不得不说，大华公园世家的买的是不错的9k+的单价，应该是购入最佳点，也是这波行情最佳出手时机，还是买得很成功的。即便有贷款，我相信你的租金还是能抵大半月供，毕竟这套房产总价也不算高，当时应该也没贷太多。
在我眼里，南湖板块跟后湖板块都算比较优质的标的物，配套成熟，尤其是学区这块，还是相对来说比较稳定，价值也比较高，面积也是当下比较流行的99㎡，总价可控好卖，可以暂时不用换。
至于丽水佳园，确实年限有点久（05年到现在都15年了），不管住得多舒服，房产产品以及品质已经跟目前新房产品没法比了，毕竟现在市场升级换代比较快，增值能力有限，因此，我的建议跟你是一致的，可以出掉，不然等到房龄20年+，可能就真的不值钱了。
我之前不止一次地说过，武汉5年以上房龄的二手房，只要不是大品牌开发商的产品，基本上都属于淘汰的产品，价值不高，因为过去几年，市场特别好，很多小开发商赶上了这波行情，靠地段、配套、或者讨巧的户型，高性价比就能卖房了，在产品上投入有限，这种产品，相对应的未来在二手房市场肯定是处于鄙视链底端，是没有必要自留的，更不要谈房龄15年的丽水佳园。
因此，我的建议还是趁现在能卖出去就卖出去，不要再等了，然后置换更优质的房产。因为越往后走，买家也有更多地选择，没必要非二手房不可，目前东西湖新房不少，几乎都是全国排得上号的开发企业，产品也会比15年前好得多。关于买房上，大家都是喜新厌旧，没必要还留着丽水佳园。出掉之后，如果想在硚口就近上车，而大孩子已经确定同济附中，那就以小孩上学方便为主，以同济附中为圆心，3公里为半径在周围画圆，如果非硚口不可，那就看看中建御景星城、万科万维天地、融创一江源等比较核心的项目。如果并不是非硚口不可，我倒是建议你看看泛海国际居住区、华发中城荟中央首府等，离学校不远，可能配套更为成熟。具体的你可以自己都去看一下，如果实在都不太合适，也可以去附近看看二手房，尽量买2—5年内的大品牌次新房吧。具体碰到问题再跟我咨询。QA
肆自住挑一套品质高的提问：专业的徐Sir好，想要咨询改善住房以及二套房投资问题。目前本人有一套旭辉御府77.6平的两房，预计能卖万，还完贷款预计到手万，想要置换成大三房的二手房，改善居住，目前看的清江山水或者就在旭辉御府小区内看三房，徐Sir有啥建议？改善完后，预计手里还有50万左右（可用直系亲属首套房指标来投资），想要看看投资房的机会，在看光谷东或者花山的区块，徐Sir有啥建议？
回答：我感觉你应该经常是看我问答，所以，你卖小换大，再买一套的操作我十分支持。
目前你主要面临的问题是贷款的问题，如果你两套贷款能扛得住，我一定赞成，毕竟我一直认为，每月的月供高是相对的，扛过这个周期，随着全球的放水，你再看其实现在的月供不值一提，而房产也是唯一一个拥有金融属性却很稳健的产品。
至于选房问题，我不确定你是否在光谷上班，主要是清江山水确实不是最优解，毕竟周边二手房也不少，优质的更多了，可以选择更好的标的物，如果是资金受限的话，也可以一步到位买个好的自住，另外一套的计划可以暂时放一放，主要还是看你目前的需求，那种需求更为迫切。
毕竟相对而言，自住+投资需求的话，肯定是有限买高品质的项目，未来置换在二手房市场空间也更大，所以我还是建议去光谷中心城，或者关山大道看看品质更好的项目，优选关山大道、光谷中心城、然后再去花山、藏龙岛岭等板块看看。
如果预算够，自住买一套光谷中心城，像是中建星光城、光谷正荣府、新城璞樾门第、碧桂园十里春风等项目，其他项目可能都以大户型为主，如果二手房的话，可以考虑中建光谷之星，北辰优+国际青年互动特区、朗诗里程等。
或者就按照你的思路，去看看关山大道，可以重点看看泛悦城、中建大公馆、正荣紫阙台、旭辉千山凌云等，二手房的话，保利时代、万科红郡、万科城花璟苑等都还不错。
如果都觉得不合适，看看光谷南，比如雅居乐云筑、招商东城华府、当代国际城等都还可以。回答你最后一个问题，如果配置的话，目前花山性价比的项目，联投光谷瑞园、湖北交投华园，纽宾凯麓院等目前区域价格不算高，都可以去看看。但是我个人还是倾向于你自住挑一套好的（光谷中心城/关山大道），然后另外一套可以去光谷东（葛店）那边再看看，目前光谷东发展势头猛，都可以去看看。QA
伍核心区进可住退可租
提问：徐sir，您好！我在外地上班，准备在盘龙城附近买房，条件如下：
1、㎡左右小三房
2、靠近地铁，上班方便我是武汉户口，而且名下没房，属于首套房，所以想好好斟酌一下。
此外，我目前月收入元，手头能拿出40万的首付，准备用足贷款，我自己还，请问徐sir有没有合适的楼盘推荐给我，非常感谢！
回答：如果在盘龙城买房的话，㎡的小三房，其实选择面真的很宽。
因为在盘龙城，他有四大板块：盘龙城核心区、宋家岗、横店、汉口北，而且价格都差不多，单价基本上都在1w到1w3之间，每个版块略微有1k的差别，但差别不大，总体在一个区间。
目前四个板块的选取，算是在盘龙城买房最难的抉择。
在价格相近，板块雷同的情况下挑选最佳的位置，还是需要精准的判断，预判未来5—10年区域的潜力。
宋家岗主要是临空新城，规划有产业、有配套，尤其是交通方面，光地铁就规划了6条（包括已建成的2号机场线和汉孝城际铁路，在建的7号前川线，规划中的13、17和18号线），从地铁的规划还是能看出武汉对其重视程度，未来潜力较大；
横店板块，目前最大的优势是不限购，有地铁，目前进驻的都是品牌房企，品质也有保障，也属于大临空区未来潜力还是有的。
区域人口流入方面，宋家岗偏本地人，横店偏外地人。
具体要看自己的情况，如果有武汉购房资格，宋家岗还是不错的选择，如果被限购了横店也不错。
这是两个新区的对比。
老区的话，汉口北与盘龙城核心区相比较，我建议选盘龙城核心区。因为如果选汉口北的话，还不如直接再往东选长江新城起步区，我个人觉得长江新城未来空间较大，毕竟是高规划+ZF投入+产业引进+配套先行，这些走的都是光谷当年的路子，潜力不言而喻。
盘龙城核心区目前配套成熟，交通方便，生活便利，有二手房价格的支撑，而且目前单价也就比新区贵1k，这个性价比还是蛮高，即便未来不住，出租也不成问题，风险较小，对于自住需求还是不错的。
因此，你要我个人排序：
盘龙城核心区＞宋家岗＞横店＞汉口北
具体到楼盘的话，盘龙正荣府、天汇龙城，都算是区域内性价比较高的项目，包括品质、地段都还不错，还有帝大御璟城，旁边就是奥特莱斯，算是核心区的C位了。
宋家岗板块的话，可以看看中城新时代、尚景瑞府、五矿澜悦云玺等；
横店的话，北辰蔚蓝城市、中南拂晓城、天纵云湖湾、中建壹品澜郡、大华公园华府、融侨方圆、金辉优步湖畔都还不错。
QA
陆首次置业建议一步到位提问：徐sir，您好！我是外地人，在中南上班，目前想在武昌买房，首套房，首付预算50w以内，如果自住+投资的话，您建议我买哪里？之前看过汤逊湖、*家湖，您觉得哪个潜力大？有没有项目推荐？或者现在买一套二手房，直接搬进去？请帮忙答疑解惑，感谢！回答：其实你看的三个版块各有优势，看你如何抉择。汤逊湖版块比较成熟，目前配套基本成型，环境也很好，就是可能价格稍微贵一点点，目前金融街金悦府均价元/m2。*家湖版块，乘着*运会的东风交通方便，配套也趋于成熟，尤其是*运村附近的核心版块，地铁口、学区、商业一应俱全，还有*家湖湖景资源，目前价格也不算贵，高层1w3元/m2就能拿下性价比相对而言高上不少，因此我建议你买*家湖版块，未来潜力可能更大。至于项目的话，我建议你看看金茂华发武汉国际社区，你40多万的预算完全能够上他的㎡的户型，可以一步到位，而且这个户型我印象很深，是成长型的户型，根据家庭成员的改变有很大的改造空间，对于你来说，未来至少5年不用换房，很实用。再加上金茂跟华发又是豪宅出身的，品质一直都很高，项目示范区也是实景展示，品质看得见，再加上项目在智慧系统的运用，比如同层排水系统，在同一价位产品里几乎没有，性价比确实很高。QA
柒产业新区选高性价比
提问：提问：徐sir，您好！目前名下有一套关山大道㎡房源，自住，有贷款，汉口百步亭还有一套90㎡房产，出租，无贷款，目前手上有30个想着看能不能再买一套，请问徐sir，是买光谷中心城的公寓好，还是买光谷东的住宅？
回答：首先还是肯定你的想法的，资产荒的年，肯定有钱还是优先配置不动产避险。
主要是我不确定你汉口的百步亭的房产房龄如何，如果高于5年，有合适的价位我还是建议出掉，再加上你手上的30万去光谷中心城配置一套优质的房产，毕竟长线来看，光谷中心城未来空间仍较大，尤其是一些大品牌的优质项目都可以去看看。
如果实在不想出，或者不能卖到合适的价位，那就按照你的需求，再来买。至于光谷中心城的公寓，还是光谷东的房产，要看你自身的情况。
你的资金状况良好，还不需要配置一套公寓用作长期现金流，因此，我还是建议你看看光谷东的住宅。
光谷东目前的趋势很明显的，自今年6月起，鄂州市*府办公室各办公电话正式启用新的固话号码，即区号由变换为，这也是武鄂同城一体化进程的重大进展。
事实上，作为光谷东进的关键点，葛店与光谷的产业早已密不可分，天马、华星光电、长江存储等企业的版图纷纷沿着左岭向葛店延伸。鄂州机场建成后，可与武汉形成航空客货双枢纽的格局，进一步拉近武鄂协同发展，融入大光谷的圈层，未来价格自然也是水涨船高，目前区域内好多项目的均价已突破1w元/㎡，相比较之下，锦绣香江元/㎡的起价确实很吸引人。
首先，锦绣香江，正处于葛店开发区高新大道紫菱湖畔，属于葛店最核心的区域-葛店CBD核心区；
其次，项目配套成熟，不仅自带情景商业街，附近还有一个大型商业体，奥特莱斯佛罗伦萨小镇，规划中的华润葛店之心；
第三，锦绣香江超百万方大盘，早已实景呈现，目前已交付3期，超万名业主入住，社区配套成熟，比如菜市场、小超市、幼儿园等一应俱全，完全不用等。
投资有风险，入市需谨慎，以上建议仅供参考.end.MORE延伸阅读看了一堆垃圾资产，套了一生血汗钱投资公寓只知道靠租金回本，你就OUT了！毕业5年，靠这些方法，他买了武汉天地！在武汉买房，不懂这些你会亏到心痛！小心！房产投资顺序决定失误成本有多高！门对门倒挂1万5？买入优质资产的时机到来！把房子放在一个篮子里，99%跑输大盘！房产靠租金收益，也许50年都回不了本！这才是高手买房最佳打开方式，太牛了！贪便宜要不得！顶楼一楼打八折？住过都说后悔！做对这件事，买房起点直线拉升改善不可盲目赶行情，买房时机很重要！大胆抄底，现在是今年翻身的最后机会还有很多武汉人根本没有意识到环线的价值！武汉楼市正加速分化！笑到最后才是赢家！为什么要劝你年买房？年，买房不能躺赢了，还要靠……武汉买房有窍门，这样能省不少钱！买老破小学区房？站岗+套牢没商量！卖二换一？刚需流泪：改善门槛已快爬不上去了没有流动性的房产不是资产！价值等于0！武汉楼市这么残酷，别再赌徒式买房了！
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