楼面价南沙第二高
它，准备入市了
去年6月，佳兆业以最高限价万元+自持25%建面+配建㎡人才公寓拿下灵山岛尖NJY-4地块，折合楼面价为元/㎡。值得一提的是，这宗地为南沙第二高楼面价，仅与最高楼面价相差1元。开发商的名字都露出来了，相信大家都已经猜到接下来PLUS要介绍的盘就是佳兆业·悦江府了。从地价和灵山岛尖的区位（毕竟号称南沙CBD）来看，佳兆业·悦江府在南沙的定位都比较高。项目位于南沙灵山岛尖江灵北路与庙南路交汇处，紧挨着灵山岛金茂湾和绿城美的晓风印月。在位置上来看，佳兆业·悦江府拥有头牌江景，江景面大约有米，比起华润置地·瑞府和金科·博翠明珠那边的江景面要宽得多，景观相对来说比较好。但美中不足的是，佳兆业·悦江府是北向望江，而华润置地·瑞府和金科·博翠明珠是南向望江。配套方面，大家都知道目前灵山岛尖还处于规划阶段，周边配套还未成熟，这是岛内全部项目所面临的同一问题。不过，灵山岛尖在定位上还是比较高端的，“现代金融服务集聚区、总部商务办公区等高端商务功能区”，还规划有多所名校，被称为“南沙版的珠江新城”。虽然现在岛内所见之处皆是工地，但长远来看，板块内的配套还是挺有亮点的，只是需要点时间沉淀。项目旁边规划有一座shoppingmall，自身还配备有约0㎡的商业街，再远一点的话可以驾车去到灵山岛尖的东边，有一个4万㎡的地下商城。交通上，灵山岛尖内需要通过15号线接驳18号线、22号线才能直达中心区，但目前15号线还处于远期规划阶段，而且其站点规划在灵山岛尖板块的东边，距离佳兆业·悦江府有一定的距离。不过，佳兆业·悦江府南侧规划有一个公交始末站以及预留了新型轨道交通点（据销售称，未来会建设类似APM线的轨道交通），如果真的能建设起来，那项目业主未来出行还是挺方便。教育配套方面，项目距离湾区实验学校（九年一贯制）以及广大附中实验学校（十二年制）都挺近。值得注意的是，项目南侧紧邻一间公立学校，目前还没有确定是什么学校以及学校等级，按照就近招生的原则，佳兆业·悦江府的业主子女有可能会被划分至该学校，也有可能会划分至湾区实验学校，但最终得等收楼之后，看当时教育局的安排，存在一定的不确定性。.02叠院+小高层
交付标准较高
讲完配套，是时候来看下项目的产品了。佳兆业·悦江府占地约4.7万㎡，以庙南路为界分为两期开发。一期悦园地块规划有11栋叠院、2栋小高层洋房（11层高/17层高）、1栋人才公寓和1栋自持住宅。至于二期江园地块则规划有16栋11层的小高层洋房。项目整体容积率为1.99，总户数仅有户，户均占比㎡。虽然灵山岛尖内项目总体来说都比较低密，但其它项目的容积率基本上都在2.5左右，佳兆业·悦江府的容积率以及户均占比在岛内还是蛮有优势的。项目首推A-12栋，一梯两户，总共有20套㎡四房单位。样板间目前已经开放，PLUS先带大家抢先看一波。㎡的四房户型是一个竖厅的设计，餐客厅相连直出阳台，中间没有走廊浪费空间，总体实用率高达87%。客厅做得比较大，进深8.1，开间3.9，摆放一个L型大沙发+6人餐桌也是绰绰有余的。阳台也是一个亮点，连接了客厅和一旁的卧室，总共约6.3米长，景观面很好。但是这个卧室有个小缺点，因为紧紧挨着客厅的电视机墙，如果是小孩或者老人住的话，家人在外看电视会产生影响。再加上卧室旁就是电梯井，也会有一定的噪音影响，但因为小高层户数较少，电梯的运行频率低，影响不会太大。主卧配有干湿分离洗手间，卧室位置也比较大，摆一张1.8米的床完全没压力。其实，佳兆业·悦江府的产品亮点在于其交标，总体来说比较高端，大部分采用德系配置，在岛内项目中，水平也算是较高的。像厨房是西门子三件套，且配置有洗消一体机，还配有美国知名品牌AO史密斯净水器。卫生间内，洗脸盆是唯宝的，还配置有汉莎的沐浴花洒以及冷热水龙头，都是德国比较出名的品牌，主卧内还配有TOTO智能马桶。同时每户还独立设置了日立的新风系统以及中央空调。除了㎡四房户型外，洋房方面还有有建面约95㎡、㎡的四房户型。因为其它户型没有开放样板间，大家就先看看户型图解解馋吧！95㎡的户型做成了四房，在灵山岛尖内比较罕见，实用性较强。但是也有一些缺点，进门处没有过度，从入户门进来直接就到客厅，还有公卫离活动区较远，会有一点不方便。㎡做到了四房双主套户型，两个套房都比较大，也分开得比较远，保障了年轻人和老人家居住习惯不同引起的生活冲突。还设计有一个L形阳台，充分将江景最大化。
缺点是公卫离活动区较远，也较靠近主卧，会影响主人私密性。
这两个户型都有一个共同的点，就是将实用性拉到最大，但难免会牺牲一些舒适度，就看购房者的个人需求以及取舍了。至于建面约-㎡的三叠叠院，上叠建面约-㎡，中叠建面约-㎡，下叠建面约-㎡，目前还没有户型图，但据销售称应该也会在不久后公布及开放样板间。.03项目值不值得入手？
据销售称，佳兆业·悦江府预计首推的A-12栋㎡四房户型，均价在3.7万/平左右，7楼以上能望江的单位可能会高达4万/平。这个价格乍一看挺吓人的，毕竟南沙给人的第一感觉也不过是2万/平左右。但其实，3.7万/平基本上就是整个灵山岛尖的均价，目前在售楼盘内，除了越秀·明珠天悦江湾均价在3.3万/平外，其它各盘均价都在3.6-3.7万/平左右。至于值不值得入手，那就要分情况而言了。根据克而瑞数据显示，今年上半年明珠湾板块的涨幅排在全广第二名。但如果按实际情况而言的话，明珠湾板块其实是涨幅第一的。因为南洲板块今年上半年近8成的成交项目来自越秀天悦江湾（楼盘均价7.1万/㎡），而去年只有一些旧盘的限价单位网签，所以会出现涨幅高达.22%的假像。
而明珠湾从去年同期均价2.4万/㎡直升至今年均价3万/㎡，涨幅为25.87%，那可是实打实地涨起来的。
目前明珠湾的新盘项目主要集中在灵山岛尖，也就是这个幅度基本上是岛内项目带动起来的。
现在灵山岛尖已经涨到一定的高位了，预计从下半年就会开始逐渐减慢上涨的速度，所以现在这个时候已经不适合投资者入手了，不然很容易高位站岗。
而灵山岛尖对于刚需而言，价格也有点高了，倒不如知识城、朱村、以及南沙其它板块那么吸引。
所以，PLUS认为，灵山岛尖适合一些以自住为主要目的的中高端客户以及改善型客户，再加上生活圈和工作圈都在南沙附近的，毕竟灵山岛尖出市区还是挺耗时间的，每天在路上跑几个小时也比较累。
那第二个问题来了，灵山岛尖这么多项目，佳兆业·悦江府的优势和劣势都分别有什么呢？适合什么人入手？
1、喜欢江景的朋友可以入手，佳兆业·悦江府的江景景观在灵山岛尖内算是比较优越的，米的江景面，而且还是头牌位置，如果买一期的叠院，部分单位还有两面环水的景观。
2、叠院产品目前在岛内仅有三个项目在售，若是拥有头牌江景的就只有佳兆业·悦江府和华润置地·瑞府了。如果从江景景观来看的话，佳兆业·悦江府会更有优势，而如果从产品来看的话，瑞府因为只有上下两叠，居住舒适度会比较高。
3、佳兆业·悦江府交标较高，看中交标的也可以考虑考虑。
4、佳兆业·悦江府规划户数较少，密度较低，户均占比较高，再加上项目离高速路口以及凤凰大道的距离不会过近，小区内部相对比较安静，适合喜欢安静氛围的购房者。
5、如果是看中学位的，因为佳兆业·悦江府相对来说不确定性比较大，建议绕道而行。
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