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今日，杭州主城区5宗土地出让，其包括望江新城、铁路北各一宗涉宅地，延续了此前杭州宅地热度。
体量大、建设要求严苛的望江未来社区商住地竞争激烈，最终由滨江以万元总价、元/㎡楼面价竞得，溢价率21.4%。
铁路北宅地挂牌期间，就直接竞价三轮封顶自持，最终，土地成交价格定格于此，由星创加仓区域，以万元封顶总价、元/㎡楼面价竞得，自持2%。
地块实景图
综合以上出让情况，主要有以下几点观察：
1、望江未来社区商住地印证杭州高端板块市场热度
望江新城商住地溢价不低，且项目商业占比较大，规划建设要求严苛，最终61.9亿的成交价格成为年杭州土地总价top2。
2、低库存或成星创深耕直接动因
铁路北宅地快速封顶，竞争激烈，从实际利润空间来看，已几近于无，对房企运营和操盘有较大考验。
但考虑到区域市场目前供求关系较为健康，库存处于低位，未来项目去化情况应该较好。
与此同时，星创拿下两宗铁路北宅地，在建设开发的成本控制方面将更具优势。
3、滨江与星创各自加仓望江、铁路北，均为此前已布局区域，深耕板块或成为房企战略布局趋势。
土地成交信息表
滨江61.9亿元拿下望江未来社区商住地
望江商住地最终由滨江以万元总价、元/㎡楼面价竞得，溢价率21.39%。
该地体量大，总价高，且项目有较为严苛的建设要求。其中05地块为住宅和商业服务业用房，商住比例4:6，体育用房不少于㎡；11地块为商业商务用房，其中地上4.万平方米建筑面积由受让人自持，自持年限40年。
土地精装销售限价为元/㎡，与其紧邻的新世界项目（年7月成交楼面价元/㎡，项目精装销售限价元/㎡）限价一致。
参考周边售罄项目滨江·金地御品此前精装均价约元/㎡，预估土地以*府精装销售限价销售较为顺利。
一方面，随着钱江新城、南星板块等空间逐渐填满，望江新城的高端品质住区定位提供豪宅机遇。另一方面，望江新城土地配套纯熟，包括崇文、胜利、天地实验、建兰等重点名校，湖滨IN77、西湖银泰、万象城等商业综合体，西湖、吴山、鼓楼等休闲公园，综合配套一应俱全。
值得注意的是，土地位于杭州上城区始版桥未来社区项目试点区域，是以高密度“旧城中心区改造”的代表，以立体市井、立体花园、立体联通为特色，提出“上城之上、空中坊巷”的设计思路，将打造“一主三副九街区”，建设邻里中心、公园、人才公寓、安置房等。
在与周边项目一致的情况下，项目建设方面“未来社区”的额外加成，将成为项目明确优势。
望江单元商住地区位图（来源：浙报传媒地产研究院“决策通”）
始版桥未来社区效果图
星创封顶自持2%加仓铁路北
铁路北宅地由星创加仓，以万元封顶总价、元/㎡楼面价竞得，自持2%。
土地公共租赁住房不少于.75㎡，精装限价元/㎡，与星创铁路北站单元项目（年4月成交楼面价元/㎡，自持3%，项目精装销售限价为元/㎡）限价一致。
星创再一次补仓铁路北，可以看出其深耕板块的布局决心。当前板块内仅星创两项目，存量处于低位，未来将形成集成效应，在价格同样具备优势的情况下，预计未来去化情况较佳。
但值得注意的是，土地实际地价约元/㎡，据浙报传媒地产研究院测算，在不计算自持的情况下，按照*府精装限价元/㎡销售，基本没有什么盈利空间，对房企项目的运营有相当考验。
铁路北宅地区位图（来源：浙报传媒地产研究院“决策通”）
测算逻辑：
①住宅建安成本分档计算（地价元/㎡以内按元/㎡计，地价-元/㎡以内按元/㎡计，地价元/㎡以上按元/㎡计）；
②铁路北宅地车位价格按照32万元/个计算，车位数量按照㎡建面配比一个计算；
③铁路北宅地精装价格按照元/㎡计算；
④毛坯保本房价中财务成本为地价8%，税费成本为毛坯售价12%；
⑤自持部分未做处理。
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