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成都新楼市文白杨视觉
燕子本文为市场资讯，非广告对购房者来说，买房最怕遇到什么？……经过同一个购房周期，在市场中上行幅度远低于隔壁楼盘。这恐怕是谁也不愿意看到的。相邻的两个楼盘、同一时间段、同一类产品，在市场中经历7年沉浮价差拉开近元/㎡。若以70㎡的建面计算，总价差已近40万元。这样价差为何发生又该如何规避，背后的原因难以说清，但通过实际案例或许可以窥视一丝端倪。本期，我们复盘了地处锦江区东二环东湖边的两个住宅项目——摩玛城、瑞升·望江橡树林二期。▌两项目实拍图据楼盘网显示，年8月6日摩玛城在售房源均价/㎡，隔壁瑞升·望江橡树林当时二期现房在售，均价元/㎡，全款优惠98折，按揭优惠99.5折。在目前的二手房市场中，两项目的售价却存在不小差距。截至年12月10，链家网显示摩玛城二手房参考均价约为元/㎡，瑞升·望江橡树林二手房参考均价约为元/㎡。也就是说历经八年，摩玛城与橡树林二期从最初的单价相差元/㎡，来到了如今单价相差元/㎡▌两项目地图位置示意同一区域相邻的两项目，在区域内商业、交通、教育等大环境配套商几乎一致，且住宅房源在同一时段售价仅相差元/㎡，为何会在7年后的二手房市场中相差元/㎡的形势？通过现场的实地走访，我们发现两项目虽然周边大环境配套与底商基本相似，且产品类型一致，但园区维护、物业服务、建筑立面、项目占地大小与房源到二环路的距离、噪音影响方面差异不小。01物业、园林立面现状在看项目现状前我们先来看一下摩玛城与橡树林二期的基本信息，摩玛城开发商为成都市*和投资有限公司建筑，占地约㎡，总体约户，容积率约为6.1，物业费约每月2.1元/㎡，共计四栋住宅建筑。瑞升·望江橡树林二期开发商为四川瑞升实业集团有限公司，占地约.59㎡，总体约户，容积率约为5.84，物业费约每月2元/㎡，共计7栋住宅建筑。仅从占地面积上来看橡树林二期为摩玛城的一倍体量，也在住宅楼栋数量方面也较摩玛城多出3栋，相对来说摩玛城整体较为“紧凑”。我们先来看两项目小区的园林与公区环境现状。对园林来说占地面积较大的小区园林面积相对较大，在绿化方面橡树林二期植被绿化较为茂盛，且树木基本较高粗壮，在树木落叶方面同样清理的较快。▌摩玛城园林绿化实拍图▌橡树林二期绿化实拍图在小区的水景方面，虽然两个项目小区内的池塘水都算不上清澈，但是橡树林二期里面有鱼，还活着！！！而摩玛城的水中有的是落叶、泥沙和石头。▌摩玛城水景实拍图▌橡树林二期水景实拍图这样的差距在园区的长椅、垃圾回收与路面地砖等区域同样存在一定差距。长椅方面摩玛城小区内部存在较为老旧的设施，如果用力摇晃可以发现底部与地面接触不算牢固；这点在橡树林二期则可以看到椅子表面光洁、没有明显缺漆掉漆，长条板凳方面看起来像是刚刷过漆不久。但需要注意，下图中橡树林二期照片中的石凳还是出现了缺口，存在一定的使用痕迹。▌摩玛城椅子实拍图▌橡树林二期椅子实拍图在垃圾回收地点方面，我们在摩玛城小区内靠近车库出口的地方看到了随意堆放的垃圾，且地面存在一定脏污。橡树林二期内部则未见明面上的垃圾集中堆放点。▌摩玛城路面堆放的垃圾路面地砖方面，下面两项目的对比也可明显看出虽然都存在一定使用痕迹，但路面清洁程度上有一定差距。▌摩玛城路面地砖实拍图▌橡树林二期路面地砖实拍图最后来看两小区的单元入户处，从当日实拍照片中可以看到两小区单元入户处的大门均敞开。摩玛城电梯间地砖存在一定破损，但整体较为干净整洁，在单元楼栋入户处还设置有电子密码的报箱。橡树林二期的电梯间则更为整洁，照片可见路面地砖没有明显破损，单元入户处设置有传统式报箱。▌摩玛城单元入户处实拍图▌摩玛城电梯间实拍图▌摩玛城报箱实拍图▌橡树林二期单元入户处实拍图▌橡树林二期电梯间实拍图▌橡树林二期报箱实拍图同时两小区在园区内均安置有宠物拾便纸（袋），大门处进出小区均要进行体温测试并查看健康码。▌两小区的宠物拾便纸（袋）实拍图▌摩玛城大门处实拍图▌橡树林二期大门处实拍图在小区外立面方面，摩玛城可以看到外墙有明显的脱落痕迹与修补，这点在橡树林二期的楼栋外立面上则并不明显。▌摩玛城外立面实拍图▌橡树林二期外立面实拍图02便捷交通：临二环or临社区道路两项目在地理位置上处同一区域，均属锦江区，位于二环内侧，直线距离相距不足米。如此区位也意味着两项目区域配套方面相似，在交通、教育、商业上可共享。（测量自百度地图）但不同的是，摩玛城紧邻二环路，小区正门处便是二环高架，噪音与交通拥堵情况对居住存在一定程度的影响；橡树林二期不紧靠二环，周边道路基本以社区道路为主，虽然目前周边道路在进行一定的修缮有些拥堵，但后期拥堵情况会相对改善一些。▌摩玛城与二环高架相对位置▌橡树林二期周边交通实拍图▌橡树林二期周边道路修缮公告交通方面目前区域内路网交通便捷，公共交通方面两项目出门即是公交站、摩玛城门前还有二环高架东湖公园站，同时区域内还有即将开通6、8号地铁线。商业方面向东有锦华万达、向南有科华路王府井百货。生态环境方面，紧靠东湖公园与望江楼公园。▌锦华万达实拍图学校方面，按照今年的小学划片来看。摩玛城就读于成都市盐道街小学（东湖分校），该小学对口初中为去教科院附中；望江橡树林二期对口小学为成都市盐道街小学（东区），该小学对口初中为成都市其中育才中学（汇源校区）、成都市第三中学。▌摩玛城对口小学（图源成都学区房小程序）▌望江橡树林二期对口小学（图源成都学区房小程序）两项目在自身底商方面均少见明显油烟较大的餐饮类商业，主要以水果店、蔬菜店、药店、洗衣店、房产中介等日常所需为主。▌摩玛城底商现状实拍图▌橡树林二期底商现状实拍图03两项目二手房出售与出租现状我们最后来看一下两项目整体的新房、二手房价格走势。楼盘网显示，摩玛城年8月6日在售均价为元/㎡，户型面积区间约81—97㎡，物业费每月2元/㎡。在目前链家网上，该项目二手房均价约元/㎡，虽然较近两套成交住宅的单价均不超1.9万元/㎡，分别为建面约63㎡的套一、建面约90㎡的套二，但成交周期较短。目前49套二手房在售中，近90天成交15套。▌图截自链家网瑞升·望江橡树林二期在楼盘网上则显示，年8月6日在售均价为元/㎡，主推户型建面约50—80㎡及—㎡，物业费每月2.1元/㎡。在目前链家网上，该项目二手房均价约元/㎡，虽然较近两套成交住宅的单价均在3万元/㎡浮动，分别为建面约㎡的套三、建面约㎡的套四，成交周期在2个月左右。目前50套二手房在售中，近90天成交11套。▌图截自链家网在小区内的租住情况方面，摩玛城内共有40套房屋租赁（其中33套为整租），整租租金挂牌区间约为—元/月，合租房源主要以自如公寓为主，挂牌租金约为—元/月。▌图截自链家网橡树林二期内共有39套房屋租赁（其中26套为整租），整租租金挂牌区间约为—元/月，合租房源主要以自如公寓为主，挂牌租金约为0—元/月。▌图截自链家网04小结1.两项目处于同一区域、周边商业、交通、环境等大区域配套基本一致，在学校划分上存在一定差异。同时摩玛城紧靠二环路，噪音和交通拥堵对日常居住存在一定影响。2.物业服务方面，按照网络公开信息显示两项目每月物业费相差0.1元/㎡，但最终的呈现效果存在一定差异。橡树林二期从园区绿化、单元楼栋的卫生维护、建筑立面维护方面均较好。3.二手房层面，摩玛城主要以建面约㎡以下户型为主，橡树林二期则存在不少建面在-㎡的大户型方面。居住舒适度层面橡树林二期更为改善。免责声明：文内两项目开盘时新房数据主要来源自楼盘网；两项目物业费、容积率、占地面积等基本信息均来自搜狐焦点与楼盘网页面；二手房、租房相关数据来源自链家网；文内照片均拍摄于年12月。摩玛城开盘价格来源楼盘网：