俗话说，过完十五，才算过完年。
今年过年，胖哥没有出远门，亲戚偶尔来拜个年。聊到新的一年，自然会被他们的“置业问题”围攻。
“要不要提前还房贷？”、“留现金还是买房好？”……
说真的，问题实在不少。
介于此，胖哥也觉得有必要，把年普通人买房的思路，在这里跟大家梳理一下。
01
楼市分化加剧，未来更加残酷
有几句话，胖哥想写在最前面。
年之前，属于房地产市场化的十年。
所有城市都没有限购*策，房子随便买，买哪里哪里涨，哪里涨买哪里，炒房盛行，绝对的市场化。
年之后，则是房地产货币化的十年。
这十年间，在宽货币、宽信贷的支持下，房地产逐渐金融化。个人、开发商、商业银行、地方*府，全都在金融杠杆之下快速实现财富爆发。
年之后，房地产将是剧烈分化的十年。
（图片来源于网络）
失去了炒作的土壤，*策的理性回归，对过去管控失误的总结，以及抑制楼市泡沫和维护金融稳定的需要，调控*策将长期存在。
那么，各城市的楼市行情将会严格根据城市的人口增量、资金增量、产业增量开始剧烈分化。
刚刚过去的年，是我国楼市分化的元年！这一年全国的冷热分化就是未来十年的真实写照！
年，只会比去年更加的残酷！
02
趁横盘，赶紧上车
从去年四季度开始，全国楼市出现了普遍的调控收紧，由一线城市及二线城市牵头，新一轮调控已然落地。同样在金融领域，高层三申五令严防违规资金进入房地产领域。
消费贷、经营贷、离婚腾名额、提高限售门槛等等，都将是未来楼市调控的主旋律。
所以我们看到年南、北方城市楼市存在严重分化，以深圳、上海为代表的粤港澳大湾区、长三角地区领涨全国，北方城市中以郑州、天津、石家庄为代表下跌，更被视为北方城市的一蹶不振。
纵观全球，-年，仍需要大量货币提振深陷疫情困扰的经济，北美、欧盟国家房价均出现跳涨。
年起，欧盟国家每年房价保持在3%左右的涨幅，但在年，达到了5.2%，创下年以来的新高，疫情下的放水作用，竟高于08年的次贷危机。
国内也是如此，而且疫情期无疑是中国经济弯道超车的好机会，深圳、上海、北京这样的一线城市已经启动，新一轮的上涨周期即将开启，但是这一轮不会一二三四五线的普涨了，而是在核心城市轮动。
所以只要城市底子好，强调控期，趁着市场横盘或下跌赶紧上车。
至于武汉的房子还能不能买？
胖哥的答案是：当然能！
去年全国GDP十强，武汉排第九，而房价是需要人口和经济支撑的。
春节小长假结束后这一周，武汉楼市就出现了急速升温，所以你可以感受下！
03
学会利用杠杆
房产的金融属性不可剥夺，不利用杠杆买房，房产的投资价值失去一半，自住购房者更要重视杠杆的利用，尤其是首套房贷，这可能是你一生中获得的额度最高、利率最低、年限最长的一笔钱，所以买房首付一定要尽可能的低。
赶紧打消全款或提前还贷的念头，通货膨胀足以跑赢利率。提前用未来的钱买房不香吗？
当然，这里极不提倡滥加杠杆，一是与大方针违背，二的确是风险太高，尽量保证账户里有24个月的月供资金，现金流才是家庭资产积累的核心。
04
好地段依旧是未来
城市的核心地段放在任何时期都是最贵的，但这可能会超出很多普通购房者的预算，买房其实是投资城市的未来。
如果是有明显价格梯度的新区，且有良好的规划，尤其是城市发展的边界区域自然是可以入手的。
（图片来源于网络）
5年后，你房子周边开通了地铁、建成了学校、商场，利好悉数兑现，房价自然水涨船高，住的舒心，也可以作为置换的筹码。
配套全部成熟的核心区固然好，但其地段价值已经兑现，自然没有新规地段潜力大，好地块是未来，是利好兑现，并非全是眼下的价值。
05
买大路货，不要追求个性
买房千万不能追求个性，你发型、服装、品味可以另类，但房子一定要大路货。
大家喜欢什么样的房子，你就买什么样的房子。大家奢望住什么样的房子，你就投资什么样的房子。
06
调整心态，作好持久战的准备
买房不是炒币炒股炒基金，房产本身具有大宗商品的属性，况且又有限售的约束，本来是一种长期资产配置的模式，光看一年的增长率没有任何意义，度过限售期，新一轮周期来临时，才是房产变现的时刻。
资产增值需要时间和耐心，时刻调整好自己的心态。
（图片来源于网络）
不要因为今年买得比去年便宜就得意忘形，也不要因为今年价格比次年高就心灰意冷，最终的平均增长率才是目标。
07
正在规划和开发的版块是首选
同等配套和价位的两个楼盘，首选周边有空地的那个。
有空地才能有地王，有空地才会有想象。地都是越拍越高，新房都是越卖越贵。
涨的最快的板块，永远都是正在规划和开发的板块。
08
警惕商办类物业
今天我们在武汉的各处，都能发现公寓、商铺、写字楼，或远郊的文旅型地产，当然不是一巴掌拍死这些物业，这类房子可能适合某些人，适合做现金流配置，但绝对不适合第一次买房的你。
除非在本地有5套以上纯住宅，再考虑投资商铺和写字楼。
（图片来源于网络）
小区沿街底商相对来说比郊区购物中心的分割商铺和专业市场的商铺要靠谱，即使最差兰州拉面和沙县小吃也租的出去。
写字楼只要是拿出来卖的，都是垃圾。
好的写字楼全部都是开发商自己持有维护收租的。分开卖的写字楼日后维护管理定位必定是越来越差，最后进入租金越低品质越差品质越差租金越低的恶性循环。
所以，老老实实买一套承受范围内的住宅，这是你资产裂变，改变人生的第一步。
09
拒绝小产权，警惕安置房
在年以前，这类房产在二手房市场中几乎没有声音，但房价高了以后，这类房子因为价格便宜，着实收获了一批受众。
小产权=没产权，办证遥遥无期，法律不受保护，临水又临电，短期内的确能解决你的居住需求，但往后需要置换的时候，很可能就烂手里，不具备流通性的房产，其实就是一堆钢筋水泥。
安置房如果没有证件、手续等遗留问题，出于自住的考量是没有什么问题，但办不下来证、手续走不完的安置房太多了，看似低价，实则糟心。
同样，这类房产进入二手市场，流通性也存在问题。
在这里，胖哥就要敲个警钟了：经济适用房不要买；共有产权房不要买；经济型别墅不要买；loft产品不要买；一梯多户的酒店式70年产权住宅不要买；20年房龄以上的塔楼不要买；居住办公混合的住宅不要买；旧楼翻新、危楼改建、烂尾转手的房子不要买；远郊旅游景区的房子不要买；文旅项目不要买；任何当下立刻拿不出产证的所有二手房都不要买。
10
远离三四线城市
这个观点胖哥说了很多遍了，城市的选择很重要。
大家对于阶级固化非常焦虑，其实，绝大多数人根本没有意识到，城市固化已经限定了你人生的天花板。选择城市，比选择行业和职业更加的重要。
（图片来源于网络）
职业只能决定你一段时间的生活方式，而城市，则决定你这辈子的人生高度！
所以胖哥建议，买房子，要远离三四线城市。
以前小城市有出生人口红利、货币化棚改、持续推进的城市化进程，小城市的房价还有支撑，但如今小城市年轻人口不断流出，劳动力和资源都被吸到大城市里，房价自然上涨乏力，现在小城市都在搞旧改了，释放需求乏力。
很多三四线城市还没从棚改不再货币化安置中醒来，价格出现了滞涨，但也尚未下跌，不妨翻翻当地二手房的成交量，没有成交量的支撑，降价是早晚的事。
以上便是胖哥总结的年十个买房建议，希望每一位年准备买房的朋友，都能顺利上车……
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