海珠的十四五总算是出了，等海珠是因为之前冰叔在广州十四五中，发现海珠此前规划的“海珠创新湾”消失了。一直想找机会做个分析。
具体来看看，消失的海珠创新湾是好事还是坏事。
这是此前规划的一区一谷一湾。
这是最新规划的一区一谷一圈，最大变化是琶洲扩容和湾没了。原来的滨江中一带直接被纳入琶洲规划，整个海珠发展不留白，直接划分为三个大板块，更直接和明确。
湾看似没了，但实际上，湾恰好融于一谷和一圈之中。若是按照原来的规划发展创新湾，基本上就是只沿着后航道珠江湾走，没有片区协同的效应。而现在的重新规划，海珠创新湾看似消失了，实际上却被一分为二纳入中大创新谷和海珠新活力文商旅融合圈，且几乎三分之二属中大创新生态谷范围，原来的一谷也扩容了。
这样规划的好处是实现产城一体联动发展，原先规划的创新湾看似也不错，但整体比较狭长，在空间上比较受限制，不如现在的联动来的方便。
二者结合来看，谷中湾和圈中湾都是未来的高价值所在地，沿着珠江开发其实还是没问题的，后航道仍是重点板块，但也不割裂，新规划更具有全局性。
具体看下中大国际创新生态谷，依托中大打造创新科技平台，也是三大板块中规划面积最大的。
上周抽空走访了一下，目前整个片区还处于待拆迁的阶段，片区内仍是以村庄、厂房为主。
沥滘、石溪是这个片区的主力旧改，目前都是动拆了的，相对沥滘旧改进度更快，回迁房建了不少，且此前开放过样板房，沥滘旧改运营商珠光甚至做了个海珠创新湾的展厅开放给大家参观，从这里可以窥见整个片区未来的发展规划。
目前整个片区可售新房并不多，去年红红火火的中海观澜府现在已经清盘，片区内一直在售的新房只有一个越秀天悦江湾，而南洲地铁上盖的中海观云府还处于建设阶段，此前有传8月份开放，届时再去实际踩盘。
重点说下越秀天悦江湾，这个盘主打卖点就是市区南向一线江景豪宅。是不是有点熟悉，去年大火的中海观澜府地段和定位其实有点类似，但二者命运却截然不同。
中海观澜府未开售楼部先火，不到半年时间清盘，而天悦江湾依旧不温不火。
天悦江湾整个项目总用地面积约4.27万㎡，由1栋人才用房、4栋住宅构成，可售住宅其实也就户，但目前网签数据显示还有套未网签，不排除有些可能给了定金但还没进行网签的情况，从年开始拿预售证售卖，至今也快要两年时间，在同地段同类型产品中真的不算优秀。
提到越秀天悦江湾，必须说一说当年风头盛极一时的南洲路地王。年，越秀地产以24.6亿+平的配建面拿下了南洲路地块，楼面价折约元/平，成为广州轰动一时的单价地王。
年地价3万5是什么概念？要知道，年金地拿下天河牛奶厂地价也才1万5，直到去年奶厂再卖地，地价才破4万。而今牛奶厂二手房价格都快要破10万/平，南洲路地王仍在推新。而天悦江湾附近的二手盘珠江御景湾目前挂牌价也才5万/平。
自年拿地之后沉寂，捂了近7年时间，于年正式对外开售，当时吹风价都是破10万/平，但很明显最终售价并没有达到预期。
天悦江湾确实受困于沥滘旧改迟迟提不上日程，拖了快10年才启动拆迁，中轴之上其实是没有问题，奈何片区的启动进程太慢，越秀往前走的这一大步太超前了。
直至去年开始的海珠后航道+海珠创新湾，联合整个海珠西，总算把这个板块拉了一波流量，但对比起来，背靠石溪、南洲的海珠创新湾西部居住配套更成熟，产品定位更清晰，因此中海观澜府一炮而红，改善南向望江的产品，不算顶豪，但有一大波改善客蜂拥而上。
越秀天悦江湾依旧平平淡淡，来看下具体问题到底出在哪里？其实还是错配的问题。
越秀天悦江湾定位是中轴江景豪宅，但产品却是咬合式复式，户型涵盖了-㎡户型，一套下来价格也要万起步，目前小户型售罄，基本上是万起步了，论豪宅程度比不上时代大家大户型大平层，论改善舒适度或者改善的门槛又不如观澜府合适，介于二者之间的群体确实比较小众。
要喜欢复式设计，但复式设计的舒适度或者整体视野宽度不如大平层，尤其是若户型小一点，楼梯就显得比较陡峭，虽然说两层私密性比较好，但爬上爬下也是麻烦。
比较让人介意的其实是咬合式复式设计里面，二楼主卧套中的卫生间其实是暗卫设计，没有窗户，现场销售的口径是交标自带新风系统，但这个硬伤是不可忽视，之前几个粉丝去看房回来都表示不大能接受。
整个项目号称全南向，现在在卖的是2号楼，4梯4户设计，独梯入户，因此每个户型都有自己的入户玄关空间，私密性其实还不错。
板房是实体板房，也比较实在。
外立面玻璃幕墙，其实整体品质感也可以。这个外立面还是很加分的。
房间和阳台也都可以望江的，整体设计上也比较大气，而且这个项目是一线望江，景观视野上没得挑剔，虽然江对岸的景观不如往珠城那么高端，但至少视野开阔。对比中海观澜府前面是公寓和幼儿园的设计，天悦江湾确实一线江景盘。
不过为了实现户户南向望江，确实是做了一定牺牲，你会发现，这里就算是大户型也没有超大景观阳台，部分户型也只能侧出望江，而不是直出望江，毕竟不可能十全十美。如下这个平这个大户型，所拥有的江景阳台其实真的不大。这一点在豪宅的尺度上又打了折扣。
项目不大，也几乎没有别的配套，幼儿园等教育配建都没有，全靠蹭周边了，商业也没有，也是要等周边旧改配套。“豪宅都不需要这些的”。
越秀天悦江湾附近就是珠光旧改复建区，现场可以看到楼都盖的比较高了。整个片区就是要等沥滘旧改带来相应的配套。
创新湾规划又改了，其实越秀天悦江湾的地理位置没有特别大的问题（暂时也没有地铁经过，最近的地铁就是2公里外的沥滘站），沥滘旧改至今算是正式迈出去第一步，商品房接下来应该也会入市，整体来说整个片区的改善还是值得期待的。
而现阶段整个后航道在售江景住宅也就剩下这么一个盘，在经历了一轮房价上涨之后，遍地10万+，似乎这个盘也有一定性价比，但优缺点都很明显，就看大家能不能接受，投资的话建议还是慎重。
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